Właściciele nieruchomości bardzo często borykają się z problemami wynikającymi z obecności na ich działkach urządzeń przesyłowych, takich jak trakcje i słupy energetyczne lub telefoniczne czy też rury kanalizacyjne. Sposób korzystania z tych urządzeń bardzo często nie jest w żaden sposób uregulowany. Nie ma stosowanych umów ani wpisów w księdze wieczystej nieruchomości. Dochodzi więc do napięć i nieporozumień, szczególnie w sytuacji gdy pracownicy zakładu przesyłowego chcą dokonać naprawy czy też modernizacji iinstalacji znajdującej się na czyimś gruncie. Zdarzają się też sytuacje, gdy zakład przesyłowy występuje z inicjatywą wybudowania na naszej działce takich urządzeń.

     Z całą pewnością obecność urządzeń ogranicza pełne rozporządzanie i decydowanie o wykorzystaniu nieruchomości. Także działalność zakładu przesyłowego związana z eksploatacją, modernizacją i konserwacją nie jest bez wpływu na sposób korzystania z nieruchomości.

     Jak sobie poradzić z takimi sytuacjami? W dzisiejszym wpisie praktyczne porady dotyczące ustanawiania służebności przesyłu.

   Służebność przesyłu to stosunkowo nowa instytucja, uregulowana przez ustawodawcę w art. 305¹ – 305⁴ Kodeksu cywilnego (dalej k.c). Ta służebność to prawo polegające na tym, iż przedsiębiorca, który jest właścicielem lub zamierza wybudować urządzenia przesyłowe, może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Urządzenia przesyłowe stosownie do art. 49 § 1 k.c. to urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne należące do przedsiębiorcy. Należy też do tego zaliczyć wszelkiego rodzaju przyłącza i urządzenia bezpośrednio związane z eksploatacją danej sieci, które co do zasady powinny być trwale związane z urządzeniami przesyłowymi. Urządzenia mogą przebiegać na nieruchomości, w szczególności na powierzchni, po elewacji budynku ale też w jej ramach lub pod nieruchomością oraz nad nią bez styczności z nieruchomością.

   Służebność przesyłu można ustanowić także w sytuacji gdy urządzenia nie mają bezpośredniego kontaktu z nieruchomością ale ograniczają prawa właściciela nieruchomości, np. gdy linia wysokiego napięcia przebiega nad daną nieruchomością ale słupy energetyczne leżą na innych nieruchomościach.

   Służebnością przesyłu można obciążyć nieruchomości gruntowe, budynki lub części budynków. Nie można natomiast ustanawiać służebności na prawach. Nie można więc obciążyć służebnością przesyłu użytkowania wieczystego. (Teza nieaktualna z uwagi na najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego, w tym m.in. Uchwała 7 sędziów z dnia 16 maja 2017 r. III CZP 101/16). Ustanowienie służebności na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia jest możliwe wówczas, gdy wraz z ich wybudowaniem to przedsiębiorstwo stanie się ich właścicielem. Fizyczny brak urządzeń nie wyklucza zawarcia umowy o służebność. Wystarczy sam zamiar ich wybudowania i posadowienia w określonej części nieruchomości. Służebność powstaje wraz z zawarciem umowy, a nie dopiero po wybudowaniu urządzeń.

  Istnieją dwie cywilne drogi ustanowienia służebności przesyłu. Są to dobrowolna umowa miedzy właścicielem nieruchomości, a przedsiębiorstwem przesyłowym oraz przymusowe konstytutywne orzeczenie sądu.

   Umowa o ustanowienie służebności przesyłu zawierana jest między właścicielem nieruchomości, a przedsiębiorstwem przesyłowym. Powinna szczegółowo wskazywać urządzenia, które są lub mają być posadowione, ich rodzaj, dokładną identyfikację oraz miejsce lokalizacji.  Korzystanie z nieruchomości musi być uzasadnione celem istnienia i eksploatacji urządzenia przesyłowego. Co do zasady ustanowienie służebności przesyłu następuje ze względu na przedmiot oraz cel tego prawa – dla realizacji inwestycji, która ma w założeniu służyć celom publicznym. Stronom zawierającym umową o ustanowienie służebności przesyłu nie przysługuje więc nieograniczona swoboda kształtowania jej treści.

    W ramach korzystania z nieruchomości przedsiębiorca jest zobowiązany do utrzymywania w odpowiednim stanie i prawidłowej eksploatacji instalacji przesyłowych w taki sposób, aby nie utrudniało to normalnego korzystania z nieruchomości przez właściciela. Dlatego też umowa powinna dokładnie wskazywać sposób korzystania z nieruchomości. Co do zasady korzystanie z nieruchomości w zakresie treści służebności przesyłu jest uwarunkowane przeznaczeniem urządzeń przesyłowych i polega na możliwości posadowienia wskazanych urządzeń oraz ich eksploatacji (używania) i utrzymywaniu ich w odpowiednim stanie (konserwacji, utrzymywania, remontów). Uprawnienia takie powinny być wprost wskazane w umowie jako objęte treścią służebności przesyłu. Należy upewnić się czy korzystanie z nieruchomości obejmuje np.: wycinkę lub podcinkę drzew lub innej roślinności w okolicy urządzeń, rodzaj maszyn które będą używane do konserwacji linii przesyłowych oraz pojazdów, które będą mogły wjechać na nieruchomość. Można w umowie wskazać sposób poruszania się tychże pojazdów po nieruchomości.

   Za przyznanie takich uprawnień właścicielowi przysługuje wynagrodzenie od zakładu przesyłowego. Jego wysokość i sposób uiszczenia w przypadku ustanowienia służebności przesyłu poprzez zawarcie umowy zależy wyłącznie od woli stron. Jest ono zazwyczaj ustalane w drodze negocjacji.

   Należy podkreślić, iż ograniczone prawo rzeczowe jakim jest służebność przesyłu podlega wpisowi i ujawnieniu w Księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W umowie warto więc zaznaczyć kto ponosi koszty dokonania tego wpisu.

   Gdy zachodzi konieczność zmiany zakresu lub treści służebności przesyłu to właścicielowi obciążonej nieruchomości przysługuje roszczenie o zmianę sposobu wykonywania służebności.

   Zarówno właściciele nieruchomości jak i przedsiębiorstwo przesyłowe mogą wnioskować o ustanowienie służebności przesyłu w sytuacji, gdy kwestia ta nie jest uregulowana. Zawierając stosowną umowę należy zadbać, aby opisywała ona w sposób kompleksowy i czytelny prawa i obowiązki obu stron. Obecnie budując nową infrastrukturę przesyłową przedsiębiorstwa i właściciele gruntów zawierają stosowne umowy. Jednak w stosunku do urządzeń posadowionych dawniej, kwestie te są najczęściej nieuregulowane. Wynika to z przyzwyczajenia do dotychczasowego stanu rzeczy bądź z nieznajomości prawa. Zawierając profesjonalnie przygotowaną umowę rozwiewane są wszelkie wątpliwości. Przedsiębiorstwo przesyłowe może bowiem w spokoju wykonywać prawa wynikające z treści służebności. Natomiast właściciel nieruchomości wie, w jakim zakresie możliwe jest działanie przedsiębiorstwa przesyłowego oraz otrzymuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności.

   W sytuacji, gdy strony w toku negocjacji nie dojdą do porozumienia co do treści służebności, wynagrodzenia za jej ustanowienie bądź innego punktu, to każdej ze stron przysługuje prawo zwrócenia się do właściwego sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu.

   O sądowym ustanawianiu służebność przesyłu piszemy w tym miejscu

  Kancelaria Radcy Prawnego Adam Szelągowski prowadzi praktykę w zakresie doradztwa i reprezentowania strony w procesie ustanawiania służebności przesyłu oraz postępowań związanych z obecnością urządzeń przesyłowych na nieruchomościach, takich jak: sprawy o odszkodowanie za bezumowne korzystanie czy też sprawy o zasiedzenie służebności przesyłu lub służebności gruntowych odpowiadających treścią służebności przesyłu. Kancelaria reprezentuje także właścicieli gruntów m. in. w postępowaniach administracyjnych  dotyczących ograniczenia korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

   Stan prawny aktualny na dzień opublikowania wpisu.