Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu, który nie zobowiązuje osoby nabywającej ją w ten sposób do dania jakiegokolwiek ekwiwalentu.

Przedmiotem zasiedzenia może być: 

• własność nieruchomości,
• służebności gruntowe
• służebność przesyłu,
• w określonych wypadkach użytkowanie wieczyste
• własność rzeczy ruchomych.

Nie można natomiast zasiedzieć m.in. drogi publicznej (ale drogę wewnętrzną już tak!), niewyodrębnionej części składowej (np. pokoju w mieszkaniu) czy też gruntu pod wodami.

Właściciel części ułamkowej nieruchomości może zasiedzieć udziały pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z treścią art.  172. Kodeksu cywilnego:

§  1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§  2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z przytoczonego przepisu wynika, iż aby doszło do zasiedzenia nieruchomości muszą być spełnione dwie przesłanki – posiadanie oraz upływ czasu.

Na wyjaśnienie zasługują takie pojęcia jak: posiadanie samoistne oraz zła wiara.

Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Oznacza to, że posiadacz musi faktycznie władać nieruchomością oraz przejawia wole posiadania jej jako właściciel.

Czym innym jest posiadanie zależne, które nie prowadzi do zasiedzenia. Posiadaczem zależnym jest osoba która włada nieruchomością np. jako zastawnik czy dzierżawca.

Zła wiara nie ma swojej ustawowej definicji. Przyjmuje się, że w złej wierze jest ta osoba, która powołując się na prawo lub stosunek prawny wie lub powinna wiedzieć, że one nie istnieją. Ewentualne mylne wyobrażenie tej osoby o ich istnieniu nie jest, jak w przypadku dobrej wiary, usprawiedliwione. W kontekście zasiedzenia nieruchomości, w uproszczeniu możemy przyjąć, że posiadacz jest w złej wierze gdy wie, albo zachowując zdrowy rozsądek powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości (nie była sporządzona umowa przed notariuszem albo nie było orzeczenia sądu, w wyniku których posiadacz nabył prawo własności).

W zależności od tego, czy samoistny posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej czy złej wierze, termin zasiedzenia wynosi 20 lub 30 lat. Decydująca jest przy tym w obu wypadkach tylko chwila uzyskania posiadania, wobec czego późniejsze od tej chwili okoliczności powodujące, że samoistny posiadacz stał się posiadaczem w złej wierze, nie mają już znaczenia i nie powodują przedłużenia terminu do 30 lat. 

To na osobie starającej się o nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia ciąży obowiązek udowodnienia powyższych okoliczności.

Trybunał Konstytucyjny sformułował w wyroku z dnia 28 października 2003 r., P 3/03 ważną dyrektywę interpretacyjną przepisów o zasiedzeniu w aspekcie ochrony prawa właściciela. Zasadą jest nienaruszalność prawa własności, zasiedzenie jest natomiast odstępstwem od tej zasady, i to daleko idącym. W związku z tym wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności.

Instytucja zasiedzenia nieruchomości to ciekawa ale też dosyć obszerna kwestia. Trzeba by było kilku prac aby nakreślić tylko podstawowe elementy. Każdy stan faktyczny jest inny i wymaga indywidualnej oceny. Podejrzewasz, że masz szansę zasiedzieć nieruchomość albo boisz się że twoja własność może być przedmiotem zasiedzenia? Zapraszam do kontaktu.

Powyższy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowi porady lub opinii prawnej. Każda sprawa jest inna, tym samym zawsze niezbędne jest rozważenie konkretnych okoliczności sprawy w kontekście obowiązujących przepisów prawa. Stan prawny na dzień opublikowania artykułu.